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Fiche pratique

Résiliation et fin d'un bail commercial

Vérifié le 30 mai 2022 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice

Le bail commercial est un contrat qui est conclu pour une durée qui ne peut pas être inférieure à 9 ans. Cependant, le propriétaire (appelé bailleur) et le locataire peuvent résilier le contrat soit à la fin d'une période de 3 ans soit à son terme, soit à n'importe quel moment en cas de faute du locataire ou de travaux. Pour résilier un bail commercial ou mettre fin à un bail, certaines règles doivent être respectées.

Le locataire peut résilier sans motif particulier le bail à l'expiration d'une période triennale (c'est à dire à la fin de la période de 3 ans ou à la fin de la période de 6 ans...). On parle de résiliation triennale.

Dans certains cas, la résiliation est également possible, en dehors des périodes triennales, lorsque le locataire demande à bénéficier de ses droits à la retraite ou en cas de bénéficie d'une pension d'invalidité ou lors du décès du locataire.

La résiliation du bail peut également provenir d'une clause résolutoire introduite dans le bail commercial ou être décidée à l'amiable.

 Attention :

La résiliation triennale peut être exclue si une disposition le prévoit pour les baux suivants :

  • Baux de plus de 9 ans (par exemple, baux passés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme )
  • Baux de locaux destinés à l'exercice d'une seule activité
  • Baux de locaux à usage exclusif de bureaux
  • Baux de locaux de stockage.
  • Le locataire peut donner congé à la fin de chaque période de 3 ans, sans motif particulier. On parle de résiliation triennale.

    Le locataire doit donner congé soit :

    • Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou
    • Par lettre recommandée avec avis de réception.

    Le congé doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois avant l'expiration de la période triennale en cours.

    Le fait de donné congé (en ne respectant pas le délai de 6 mois) reporte les effets du congé à la prochaine période triennale.

    Si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 31 décembre, soit après 6 mois (du 8 avril au 8 octobre) auxquels s'ajoute le délai pour atteindre la fin du trimestre civil.

  • Le bail commercial peut être résilié sans attendre l'échéance de la période triennale lorsque le locataire est :

    • Commerçant ou
    • Gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d'une SARL, quand celle-ci est titulaire du bail ou
    • Associé unique d'une EURL

    Ce locataire doit également se trouver dans l'une des situations suivantes :

    • Départ à la retraite ou
    • Demande d'une pension d'invalidité ou
    • Décès du locataire du bail et les héritiers décident de le résilier (le décès du locataire n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, sauf si le contrat de bail le prévoit. Dans ce cas là, le bail est transmis aux héritiers qui peuvent décider de résilier le bail sans attendre l'échéance triennale)

    Si le locataire remplit ces conditions, il peut alors donner congé au propriétaire :

    • Au moins 6 mois à l'avance, et
    • Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

     Attention :

    les dirigeants de SA et de SAS ne peuvent pas résilier le bail avant l'échéance triennale puisqu'ils ne sont ni commerçant, ni gérant majoritaire de SARL ni associé unique d'EURL.

  • Les parties peuvent décider de mettre fin au bail à tout moment. La résiliation à l'amiable n'exige pas de forme particulière, il faut simplement qu'une partie (par exemple le propriétaire) accepte l'offre de résiliation amiable du locataire. Une preuve écrite est nécessaire en cas de désaccord.

    Par exemple : une lettre signée par le locataire et le bailleur.

La résiliation du bail peut intervenir, à la demande du propriétaire, lorsque le locataire n'exécute pas les obligations prévues dans le bail commercial (par exemple, exercice d'activité par le locataire sans autorisation du propriétaire ou sous-location des locaux irrégulière).

Dans cette hypothèse, le bailleur peut :

  • Saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail (on parle de résiliation judiciaire) ou
  • Utiliser la clause résolutoire (c'est à dire la disposition prévue dans le bail commercial qui prévoit la résiliation du bail commercial en cas de non-respect de certaines dispositions du bail)
  • Le bailleur a la possibilité de réclamer en justice auprès du tribunal judiciaire la résiliation du bail commercial suite à une faute du locataire. Ont été retenus comme fautes les cas suivants :

    • Défaut d'assurance ou
    • Sous-location irrégulière des locaux ou
    • Non-exploitation du commerce ou
    • Non-paiement des loyers

    Le tribunal accepte ou refuse la demande en résiliation faite par le propriétaire en fonction de l'importance de la faute du locataire.

  • Pour mettre en œuvre cette clause, le propriétaire doit envoyer, par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice), un commandement qui informe le locataire qu'il va utiliser la clause résolutoire.

    Le commandement doit mentionner les éléments suivants :

    • Agissements reprochés au locataire ( comme exercice d'une activité sans autorisation du propriétaire par exemple) avec la mention d'un délai d'1 mois pour que le locataire puisse faire ce que le propriétaire lui demande
    • Possibilité pour le locataire de demander en justice des délais de paiement dans la limite de 2 années.

    Si le locataire exécute ce qui est demandé, le bail n'est pas résilié.

    Dans le cas contraire, le propriétaire saisit le tribunal judiciaire qui ordonne le départ du locataire.

Le bailleur peut mettre fin au contrat de bail en refusant le renouvellement du bail s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire. Dans ce cas là, le propriétaire ne doit pas verser d'indemnité d'éviction.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement du bail commercial sans avoir à verser d'indemnité d'éviction dans différentes situations concernant l'immeuble dans lequel l'activité est exercée.

Refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime

Les motifs graves et légitimes sont notamment les suivants :

  • Inexécution d'une des conditions du bail commercial (comme non-paiement du loyer) ou
  • Cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds.

Le refus de renouvellement du bail se fait  :

  • Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) 6 mois avant l'expiration de la période triennale ou avant l'expiration du bail commercial avec le motif de refus de renouvellement du bail commercial (si le bailleur ne respecte pas le délai de 6 mois, le congé reste valable, mais les effets seront reportés à la fin de la période triennale suivante)
  • Accompagné d'une mise en demeure du locataire de réparer l'infraction dans un délai d'1 mois (parfois, la mise en demeure n'est pas nécessaire) et
  • Mention de la possibilité pour le locataire (qui conteste ce congé ou qui demande le paiement d'une indemnité d'éviction) de saisir le tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans à compter de la date de prise d'effet du congé.

  À savoir

le congé pour refus de renouvellement du bail et la mise en demeure peuvent figurer dans le même acte de commissaire de justice.

Reprise pour démolir un immeuble insalubre ou vétuste

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans payer d' indemnité d'éviction si l'immeuble :

  • Doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité (un arrêté de traitement de l'insalubrité doit délivré par le préfet) ou
  • Ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état (le caractère dangereux est prouvé par un rapport d'expertise ou un arrêté de mise en sécurité du maire ou du préfet de Police pour Paris).

Le refus de renouvellement du bail se fait  :

  • Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) 6 mois avant l'expiration de la période triennale ou avant l'expiration du bail commercial avec le motif de refus de renouvellement du bail commercial (si le bailleur ne respecte pas le délai de 6 mois, le congé reste valable, mais les effets seront reportés à la fin de la période triennale suivante) et
  • Avec mention de la possibilité pour le locataire (qui conteste ce congé ou qui demande le paiement d'une indemnité d'éviction) de saisir le tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans à compter de la date de prise d'effet du congé.

Priorité du locataire en cas de reconstruction d'un nouvel immeuble

En cas de reconstruction par le propriétaire d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit. Pour bénéficier de ce droit de priorité, le locataire doit prévenir le propriétaire, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR, de son intention d'utiliser cette priorité.

Reprise pour construire ou reconstruire l'immeuble existant

Le propriétaire a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant sans payer d'indemnité d'éviction en offrant au locataire un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.

Même s'il offre un local de remplacement au locataire, le bailleur doit payer au locataire une indemnité restreinte correspondant à la privation temporaire du fonds et aux frais de déménagement et de réinstallation.

Le refus de renouvellement du bail se fait  :

  • Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) 6 mois avant l'expiration de la période triennale ou avant l'expiration du bail commercial avec comme motif de refus de renouvellement la construction ou la reconstruction des locaux loués (si le bailleur ne respecte pas le délai de 6 mois, le congé reste valable, mais les effets seront reportés à la fin de la période triennale suivante) et
  • Avec mention de la possibilité pour le locataire (qui conteste ce congé ou qui demande le paiement d'une indemnité d'éviction) de saisir le tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans à compter de la date de prise d'effet du congé.

 Attention :

Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, en payant une indemnité d'éviction au locataire. Le bailleur peut également refuser le renouvellement du bail pour effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre sauvegardé. Dans ce cas là, le propriétaire doit verser une indemnité d'éviction.

Suspension du bail pour travaux de surélévation

En cas de surélévation d'un immeuble, le bailleur peut différer le renouvellement du bail pendant une durée maximale de 3 ans. Il s'agit d'une période pendant laquelle le bailleur doit réaliser les travaux et le locataire est momentanément évincé des locaux. Une fois les travaux achevés, le locataire réintègre les locaux et le bail reprend son cours. Le locataire a droit à une indemnité égale au préjudice subi, qui ne peut pas excéder 3 ans de loyer.

Reprise d'un local d'habitation (accessoire du local commercial)

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail uniquement sur la partie concernant les locaux d’habitation, loués accessoirement au local commercial. Dans ce cas là, la reprise des locaux d'habitation entraîne u ne diminution du loyer du bail renouvelé.

Ce refus de renouvellement est possible si :

  • Le propriétaire occupe lui-même le local d'habitation ou le fait occuper par un membre de sa famille (comme ses enfants, ses parents, son conjoint)
  • Le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.

Toutefois, la reprise ne peut pas être exercée dans les cas suivants :

  • Sur des locaux affectés à usage d'hôtel, d'enseignement, à usage hospitalier ou de location en meublé
  • Lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds
  • Lorsque les locaux commerciaux et d'habitation forment un tout indivisible.

 Attention :

sauf motif légitime, le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un délai de 6 mois à compter du départ du locataire évincé et pendant une durée minimum de 6 ans. Sinon, le locataire évincé a droit à une indemnité d'éviction en rapport avec l'importance des locaux repris.

À l'ouverture d'une procédure collective (c'est à dire d'une procédure de sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire), le bail commercial se poursuit automatiquement. Cependant, l'administrateur judiciaire ou le liquidateur peut, après examen de la situation, décider de le résilier ou de le céder.

 Attention :

dans le bail commercial, il est interdit de prévoir une disposition qui organise la résiliation du bail commercial en cas de redressement ou de liquidation judiciaire du locataire.

Continuation du bail commercial

La décision de poursuivre un bail commercial appartient à :

  • L'administrateur judiciaire (en cas de redressement judiciaire ou de sauvegarde) ou
  • Au liquidateur (en cas de liquidation judiciaire)

Sa décision s'impose au bailleur, qui ne peut pas s'y opposer même si, à la date d'ouverture de la procédure, le locataire a des arriérés de loyers.

  À savoir

pour récupérer les sommes dues par le locataire avant l'ouverture de la procédure collective, le bailleur doit faire une déclaration de créances auprès du mandataire judiciaire.

Résiliation du bail commercial

  • L'administrateur judiciaire doit résilier le bail, s'il lui apparaît qu'il ne pourra pas disposer des fonds nécessaires pour le paiement des loyers.

    L'administrateur judiciaire peut également mettre un terme , à tout moment, au bail après l'ouverture de la procédure collective.

    Le bail est alors résilié le jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas poursuivre le bail commercial.

     À noter

    en l'absence d’administrateur judiciaire, l’entreprise qui n'a pas les fonds suffisants pour payer les loyers, demande la résiliation du bail sur avis conforme du mandataire judiciaire.

  • Après l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire peut, à tout moment, décider de résilier de manière anticipée le bail commercial.

    Le bail est alors résilié le jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le bail commercial.

  • Après l'ouverture de la procédure collective, si le bail se poursuit et si le locataire ne paye pas ses loyers ou ses charges, le bailleur peut exiger la résiliation du bail.

    Le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire au bout d'un délai de 3 mois après l'ouverture de la procédure collective.

    Le bailleur peut également demander la résiliation du bail, pour des motifs antérieurs au jugement d'ouverture de la procédure, (comme un défaut d'entretien des lieux loués). Il doit agir en justice dans les 3 mois du jugement de liquidation judiciaire.

     Attention :

    pour des loyers impayés avant l'ouverture de la procédure collective, le bailleur doit effectuer une déclaration de créances  pour le loyers impayé dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc.

Cession du bail commercial

La cession du bail commercial peut intervenir :

  • Lors de la liquidation judiciaire, de manière isolée ( le liquidateur peut céder le bail indépendamment du reste de l'entreprise).

Lors du redressement judiciaire ou de la sauvegarde, si l'administrateur judiciaire décide de céder le fonds de commerce du locataire, bail commercial compris, l'acceptation de l'acquéreur par le bailleur n'est pas nécessaire, même si le bail contient une telle disposition.

En revanche, lors de la liquidation judiciaire, les dispositions relatives à l’agrément du bailleur en cas de cession de bail ou au droit de préemption de la commune doivent être respectées.

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